住宅ローンについて得た知識を自分なりにまとめておきます。
お金のことなので、自分でしっかり納得できるまで勉強しておいたほうがよいですね。
私はこちらの本で、導入を学びました。住宅ローン以外にもマンション購入について有益な情報が集まっているので、最初の一歩としておすすめです！
まだまだ日々勉強ですね
マンション購入記録の記事はこちらにてまとまっています！
住宅ローンとは
住宅を購入するために銀行に借入できるローンのことをいいます。
例えば3000万のマンションを購入したいとなった場合、3000万を銀行から借りることができ、毎月少しずつ＋利息という形で銀行に返済をしていきます。
返済負担率
住宅ローンを借りる際には、審査が入ります。そのために銀行側が参考にするのが返済負担率です。
年収に対する年間返済額の割合を示す数字となっており、以下の計算式で求められます。
返済負担率 = 毎月返済額 × 12 ヶ月 ÷ 年収
例えば、年収500万円で月々10万円の返済を続ける場合、返済負担率は「10万円×12ヶ月÷500万円＝24％」となります。
この返済負担率が30～40％以内を審査の上限としている銀行が多いようです。
審査
住宅ローンは誰でも借りられるわけではなく、審査がありその回数は2回あります。
事前審査
大体1日程度で審査が終わることが多いようです。ここでは、軽いチェックをする感じかなと思います。
特に必要書類などは必要ないので、住宅が決まってなくても申請できたりします。
私は住宅が決まっていないにもかかわらず、お世話になっている不動産屋さんに事前審査は既に取れてますか？と確認されたことがあったので、
とある銀行に事前審査を申請してみたところ、数秒で通りました。自分の中で上限は決めていたので、その上限で申請してみました。
本審査に進むための書類が送られてきたのですが、住宅がまだ決まってなかったので、一旦取り消しの連絡を入れて取り消しをしてもらいましたが、本審査に進む時に金額を変更して本審査に進んでもいいみたいなので、特に取り消ししてもらわなくても良かった気がします。
下がる分ならそのまま本審査に進んでもよさそうですよね。上がるとなると、ちょっと怪しいかなと思います。
また、仮審査の結果は有効期間があるみたいなので、事前に申請しておいて準備しておくのもいいのかもしれないです。
本審査
事前審査を通過した人が受けられる最終審査になります。ここでさらに詳しく調べるみたいです。
一般的な会社員が必要になりそうな書類は以下になりそうです。銀行複数見ましたが、大体以下ですね。
- 健康保険証のコピー
- 住民票の原本
- 源泉徴収票のコピー
- 住民票原本
- マンションの書類
- 売買契約書のコピー
- 重要事項説明書のコピー
- 間取りがわかる平面図または間取図のコピー
マンションの種類以外のものに関して、事前に用意ができるものは用意しておいた方がいいかもですね。
たしか住民票の原本は有効期限があるはずなので、その辺りも要確認です。
金利
いざ住宅ローンを借りるとなった場合に、それにかかってくる金利を選ぶ必要があります。
これすっごい悩みますよね。心配性なので固定一択で考えていたのですが、2022年現在の低金利の日本だと変動金利でもいいのかもしれない・・とまだ少し考えている最中ですが、おそらく変動の予定です。
変動金利
変動で変わる金利のことです。多くの銀行では年2回の金利見直しがされるようです。
2022年現在日本は低金利なので、変動金利を選ぶ人が多いみたいですね。
例えば、みずほ銀行だと2022年6月現在で0.3%という、結構低い金利となっています・・！
ただ、将来どうなるかわからないので、急上昇することもありえるのが怖いところです。
ちなみに銀行によっては、上昇した場合に最低5年は数%しか上昇しないという5年ルールを導入しているところもあるみたいですね。
固定金利
固定で一生変わらない金利です。変動金利より金利が高い特徴がありますが、その代わり一生変わらないので、安定した返済を行うことができます。
安心を求める私は、こちらがよいのですが、どうしても変動金利と比べると金利が結構高くなってしまうのが悩みどころですね。
フラット35
こちらも固定金利が良い方の選択肢の一つとしてあると思います。フラット35とは、政府が提供している住宅ローンの一つです。
35年の固定金利で、審査基準が銀行で提供している住宅ローンと違う部分があり、審査が厳しいと聞きました。
ただ、団体信用保険（銀行から借りる住宅ローンだとMUSTで入らなくてはいけない保険）が必須ではないので、入れない人などには良い選択肢になるのかなと思います。
また、繰上げ返済手数料がかかることがあるみたいなので、繰上げ返済を考えている人は選ばない方がよいのかもしれないです。
固定+変動
最初の10年は固定で、それ以降は変動か固定を選ぶというようなことができます。
こちらは、給与が10年は安定しないから、安心の固定がいいというような人に向いているそうです。
返済方法
元利均等返済
月々の返済額の利息の割合が多くなる返済のことです。
一般的にはこちらが使われてるみたいですが、利息の割合が大きいので、なかなか元金が減りませんし、そうなると総返済額が元金均等より多くなります・・。
しかし、毎月の支払額が一定になるところがメリットとなります。
元金均等返済
月々の返済額の元金の割合が多くなる返済のことです。
こちらを使うと、元金の減るスピードが高くなるのですが、最初の方の返済が高くなります。
一般的に返済に余裕のある人などがこちらの返済方法を使用するみたいですね。
どっちを選ぶ？
最初は元金均等返済がいいかなと思っていたのですが、住宅ローン減税について考えてみると、元利金等のがいいのかも？と思うようになりました。
住宅ローン減税については以下のページでまとめていますが、住宅ローン減税があるうちはそれを享受するために、元金はそこまで減らさない方がいいのかな・・とか思ったりしています。
借入額以外にかかる費用
借入以外にもいろんな諸費用がかかります。大体どれくらいかかりそうかを銀行HPを見ながら、事前に計算しておくことが大切です。
- 銀行に払う手数料
- 保証料
- 火災保険料
- 印紙税
借入額以外にかかる費用は他にも、仲介手数料などがありますが、それらの諸費用に関してまた別記事を書きたいと思います。
まとめ
住宅ローンについて、まとめてみました。
金利については特に奥が深いので、よく調査をすることが大切かなと思います。
また、どの銀行の住宅ローンを選ぶのか候補をいくつか決めておき、かかりそうな費用を前もって計算しておくことが大切です。
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